כיצד מתחילים בהליך פירוק שיתוף במקרקעין?

ההחלטה לפרק את השותפות בין מספר בעלים עבור נכס מקרקעין אחד, לעתים מתקבלת ברגשות מעורבים, כתוצאה של סכסוך או החלטה 'להפריד כוחות', ובמקרים אחרים מכורח נסיבות נוספות המתקבלות בהחלטה הדדית.

תהא הסיבה אשר תהא, הרי שההחלטה על-ידי מי מבין הצדדים שלא לחלוק עוד בנכס המשותף, מצריכה לבצע מספר הליכים הנגזרים מתוקף התחיקות הנהוגות בדיני המקרקעין של מדינת ישראל.

הדרכים הקיימות לביצוע הפירוק

ישנן שתי דרכים עיקריות באמצעותן יכול אדם להתחיל בהליכים הנדרשים לצורך פירוק השיתוף במקרקעין.

הדרך הראשונה מתבצעת באמצעות פתיחתו של הסכם משפטי לפירוק השותפות. במקרה שכזה, הרי שמומלץ או לערוך הסכם מבעוד מועד בטרם הכניסה לשותפות, או לערוך הסכם בדיעבד עם עורך דין המתמחה בנושא זה ושיתווה את הדרך הנכונה בין כל הצדדים.

דרך נוספת היא באמצעות הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין אל הערכאות המשפטיות הנדרשות, וזאת במקרים בהם הצדדים אינם מצליחים להגיע לעמק השווה.

יודגש כי בכל אחד מן המצבים, הרי שההמלצה הגורפת היא על שכירת שירותיו של עורך דין או עורכי דין שייצגו את כל אחד מן הצדדים, וזאת כדי להבטיח הליך מסודר, ברור ונהיר.

הליך פירוק במקרקעין בראי החוק

בכפו לתחיקות המקרקעין תשכ"ט-1968 וסעיפיו, נקבע כי כל שותף בנכס המדובר מחזיק בזכאותו לנקוט ביוזמה עצמאית לחלוטין ועל-פיה הוא דורש לפרק את השותפות במקרקעין. בשונה מהליכים נוספים בתחום דיני הנדל"ן, הרי שכאן אין כל צורך בהסכמה יחסית של אי אלו צדדים.

חשוב לציין כי אם בהסכם השיתוף במקרקעין נכתב תנאי מסוים אשר מצר את צעדיהם של השותפים, אז הרי שייתכן ותהא סוגיה משפטית שלא תאפשר לנקוט בצעד זה.

בית המשפט אכן דן בהליכים מסוג זה ונדרש לא אחת לתביעות לאור אי-הסכמות השוררות בין הצדדים. עם זאת, ההמלצה הגורפת הקיימת בתחום המקרקעין היא לנסות ולהגיע לעמק השווה, ובכך להימנע מהליכים משפטיים ממושכים.

בחרתי להגיש תביעה, כיצד עלי להתחיל?

יש לדעת כי הסמכות לדיון בהליך פירוק שיתוף במקרקעין משתנה בהתאם למאפייני הנכס.

כך למשל, כאשר מדובר בפירוק שיתוף במקרקעין על נכס הרשום בטאבו, הרי שיש לנקוט בהליכים המשפטיים תחת הערכאות של בית המשפט השלום. 

זאת בעוד שאם מדובר בנכס שאיננו רשום בטאבו, הרי שישנם שהדבר תלוי בערכו: נכס שערכו מגיע עד 2.5 מיליון שקלים יידון תחת הערכאות של בית משפט השלום, זאת בעוד שנכס שעלותו גבוהה מכך, יידון תחת הערכאות של בית המשפט המחוזי.

ליווי על-ידי עורך דין

יש להדגיש כי לא כל משרד עורכי דין למקרקעין עוסק בתחום פירוק השיתוף, ועל-כן יש לבחור באיש או אשת מקצוע המתמחים בנושא זה באופן פרטני.

רווחת התפישה על-פיה מוטב לגשת אל הליך פירוק השותפות על נכס המקרקעין בהסכמה בין הצדדים ופשרה, על פני הגשתה של תביעה.

עורך הדין יפעל לגשר בין הצדדים ולהביא להסכמתם באשר לכל התנאים הנדרשים, תוך שהוא מתרגם את השיח וההסכמות שעלו מן הדיונים אל חוזה כתוב, ברור ונהיר בין כולם.

עיגון ההסכם בנוסח ברור ונהיר, איננו רק נדרש על פי חוק (שכן כל עסקת מקרקעין מוכרחה להסתמך על הסכם כתוב), כי אם יש בו על מנת שיימנעו אי אלו סכסוכים ואי-הבנות עתידיים.