מגמת ההתחדשות עירונית בישראל הולכת ומתרחבת, בעיקר באזורי ביקוש ובשכונות וותיקות. אם אתם מחזיקים דירה בבניין שצפוי לעבור התחדשות עירונית, שאלת העיתוי מקבלת חשיבות רבה. נסביר האם כדאי לחכות עם המכירה או עם ההשכרה, או שכדאי להזדרז ולמכור, כמה שיותר מהר.
התחדשות עירונית מקפיצה את ערך הנכס שלך
ניתן למצוא כמה דרכים של התחדשות, עם כמה מאפיינים דומים וכמה מאפיינים שונים. מה שדומה בכל המקרים, זה שהתהליך מבוצע ללא עלות מצד הדיירים הוותיקים, משום שהיזם הוא זה שמממן את הפרויקט. חשוב להבין שזה תהליך הרבה יותר מורכב ויסודי מאשר שיפוץ חיצוני לבית (מבלי להמעיט מחשיבות שיפוץ חיצוני, למבנים ישנים). התמורה ליזם ניתנת בצורת חתימת הדיירים על העברת זכויות הבניה העודפות שהממשלה והרשויות מעניקות על מנת לעודד התחדשות עירונית.
ההתחדשות מתנהלת בצורות שונות, למשל תמ"א 38 1 (עיבוי בינוי), תמ"א 38 2 (הריסה ובניה) או פינוי בינוי (הריסה ובניה של כמה מבנים סמוכים במקביל). בכל המקרים הללו גם יחד, לאחר שמסתיים התהליך כל בעלי הדירות נהנים מנכס משופר, שמעלה את ערכו ללא יוצא מן הכלל. הנכס מעלה את ערכו עד כדי מאות אלפי שקלים יותר, כתלות במיקום הנכס ואופי ההשבחה שבוצעה על ידי היזם.
מחכים יותר, מרוויחים יותר
באופן די גורף, בעלי נדל"ן שמחכים לסוף התחדשות עירונית, יגרפו את מקסימום עליית ערך הנכס. אבל צריך להדגיש כי ערך הנכס לא קופץ ביום אחד. יובהר כי התחדשות עירונית נעשית כתהליך שלפעמים יכול להתארך. עשוי לקחת זמן עד שכל הדיירים או לפחות כמות קריטית מתוכם יחתמו על הסכמה. לוקח זמן להוציא היתרים ולקבל אישורים. לפעמים צריך למצוא את היזם המתאים ולחכות לגורמים בעירייה שיתנו את האישורים. ופה הנקודה החשובה – ככל שמועד ההתחדשות מתקרב ויש הסכמות, אישורים ותוכניות, מחיר הנכס כבר מתחיל לעלות.
ישנם יזמי נדל"ן שמעוניינים לקנות נכסים שכבר החלו בתהליך תמ"א 38 או פינוי בינוי, אפילו ברמת החתימות ואפילו אם העבודות לא יחלו בזמן הקרוב. מפני שאפילו הכיוון הכללי של התקדמות להשבחה, באה לידי ביטוי בעליית ערך הנכס. וכמובן ככל שיש וודאות שהפרויקט יושלם בהצלחה, כך ערך הנכס עולה. כאשר קיים היתר בניה מאושר, זה מעלה עוד יותר את הערך הגלום בנכס וכאשר העבודות מתחילות, הנכס ממשיך לעלות (ומגיע לשיא עם קבלת מפתח).
לגבי השכרת הנכס, צריך לומר שני דברים. לאחר סיום ההתחדשות, דמי השכירות שאפשר לקבל מזנקים גם הם. הדירה החדשה או המחודשת (במקרה של תמ"א 38 1), גדולה יותר, מרווחת וכל והבניין מעניק חווית מגורים אחרת לגמרי. כמו כן, היזם מפצה את בעלי הדירות בערך דמי השכירות, בזמן שלא ניתן לאכלס את המבנה ועד גמר העבודות וקבלת אישור אכלוס.
בקצרה
האם לחכות לפרויקט התחדשות עירונית לפני שמוכרים או משכירים? זה תלוי בשלב שבו הפרויקט נמצא. פרויקט מאושר עם היתר מעלה את שווי הדירה. פרויקט בשלב ההחתמות הוא עדיין הבטחה בלבד. כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית ומול היזם, ולא להסתמך על שמועות.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?
בתמ"א 38 מחזקים את הבניין הקיים ומוסיפים לו דירות, או הורסים ובונים אותו מחדש על אותה חלקה. בפינוי בינוי מפנים מתחם שלם ובונים אותו מחדש, ובדרך כלל בהיקף גדול יותר.
כמה זמן לוקח פרויקט התחדשות עירונית?
בדרך כלל כמה שנים: מהחתמת הדיירים, דרך אישורי התכנון וההיתרים ועד סיום הבנייה. בפרויקטים גדולים התהליך ארוך יותר, ולכן לא מתמחרים נכס כאילו הפרויקט כבר מאושר.
להמשך: קורס התחדשות עירונית (5 מפגשים).
