השקעות נדל"ן – מה חשוב לדעת לפני שמשקיעים

נדמה שהעובדה שהשקעות בנדל"ן הן כדאיות היא קונצנזוס – 'נדל"ן תמיד נמצא בצמיחה', 'השקעה בנדל"ן היא השקעה בטוחה', 'העיקר לקנות הרבה ובהקדם!' – אמירות כאלה ודומות להן דומות נשמעות כיום מכל עבר. אבל האם באמת פשוט וכדאי להשקיע בנדל"ן? 

יתרונות השקעה בנדל"ן

אז להשקעות נדל"ן אכן יש מספר יתרונות חשובים. שוק ההון אמנם עשוי להניב תשואה גדולה יותר להשקעה, אך בהתאם לכך מדובר בשוק מסוכן יותר ויציב הרבה פחות. הנדל"ן, בהיותו פיזי, מושפע פחות מטלטלות חיצוניות כמו משברים כלכליים עולמיים, אסונות טבע או מלחמות. שנית, הביקוש לנדל"ן הוא אכן דבר שנשאר יחסית גבוה – בישראל קיים ביקוש גבוה לדיור וכמעט תמיד יש אנשים שמחפשים לקנות ולהשכיר דירות. עם קצב הילודה הגבוה, בשילוב עם פרוייקטים חדשים בתל אביב ובכל הארץ, לא נראה שזה עתיד להשתנות. יתרון שלישי הוא מהירות ונזילות – השקעות בנדל"ן ניתן להפוך לכסף נזיל די במהירות (על-ידי השכרת דירות למשל). ואם נקלעים לקשיים כלכליים או משבר, די במהירות גם ניתן למכור. 

סוגי השקעות נדל"ן

למרות כל היתרונות הללו, ממש לא מדובר בעסק פשוט. קודם כל ישנם סוגים שונים של נדל"ן שבו ניתן להשקיע: ישנם מגרשים, שהם שטח לא בנוי עדיין, שעשוי להפוך לפרויקט בינוי בעתיד – למשל שטחים חקלאיים המשנים ייעוד. זהו תחום שדורש היכרות רבה עם פרוצדורות תכנון ובניה אזוריות, וכן סבלנות מכיוון שעשוי לקחת זמן רב עד שפרויקט יצא לפועל.

סוג נוסף, שדורש קצת פחות סבלנות, אך לא פחות ידע, הוא השקעה בדירות. גם כאן חשוב להבין שלא מדובר בקנייה פשוטה ואז השכרה של נכס. כדי להבין אם מדובר בהשקעה כדאית ומניבה, חשוב לקחת בחשבון פרמטרים רבים כמו מיקום הדירה, תשתיות בסביבתה, פרויקטים סמוכים עתידיים, תקנות אזוריות, אוכלוסייה וביקוש מקומיים ועוד. לאחר רכישת דירה ניתן להשכירה או לבצע מה שמכונה "פליפ", כלומר להשביח אותה, להעלות את ערכה ואז למכור במחיר גבוה יותר. 

סוג שלישי של השקעות נדל"ן הוא השקעה בחו"ל. השוק הישראלי הוא קטן מוגבל ויקר, והשקעות רבות בחו"ל הן בעלות פוטנציאל השבחה ותשואה גבוהים, לעיתים קרובות עבור הון ראשוני קטן יותר מזה הדרוש בארץ. לצד זאת מדובר בשוק זר עם בירוקרטיה ופרוצדורות לא מוכרות שעשויות לדרוש (בטח למשקיע מתחיל) מחקר, תכנון מעמיק ואפילו נסיעות ליעד על מנות לבחון פרטים הקשורים לנכס – משהו שלא כל אחד יכול להרשות לעצמו. 

מה חשוב להבין לפני שמשקיעים?

מעבר לרכישת הדירה או השטח, חשוב להבין שישנן הוצאות רבות ואחרות הכרוכות בתהליך: מס שבח (שמוטל על הרווח ממכירה של דירה) היטל השבחה, שיפוצים ותיקונים, תיווך, שכרי טרחה לאנשי מקצוע ועוד. על מנת להשקיע באופן שאכן יביא לרווח יש לקחת את כל הדברים הללו בחשבון. לאחר רכישת נכס, יש לבצע מעקב מתמיד וצמוד אחר הרווחים וההוצאות הקשורים בו: תחזוקה, מיסים, ביטוחים, משכנתא, עורכי דין, תקופות ללא שכירות ועוד. 

בנוסף, חשוב להיות מודעים לתקציב שנמצא ברשותכם וליכולת ההוצאה החודשית שלכם על משכנתא – לעיתים קרובות נשתמש ברווחים הראשוניים מההשקעה לצורך כיסוי עלויות ומימון ההשקעה עצמה. במידה ואין לכם את ההון הראשוני שמאפשר תזרים מזומנים שלילי בתחילה, עד למימון ההשקעה, אתם עשויים למצוא את עצמכם בהפסדים. 

תשקיעו חכם

כל זה לא נועד להפחיד ולהרחיק מהשקעה בנדל"ן, להפך! כאמור, השקעות נדל"ן הן אפיק מצוין לתשואה יציבה ובטוחה, עם אפשרות לכסף נזיל במהירות יחסית גבוהה. אך כדי לוודא שאכן תניבו תשואה חיובית מההשקעה שלכם, חשוב להיעזר במומחים, לחקור, ולהגיע מוכנים כשאתם מבינים את אפשרויות ואפיקי ההשקעה השונים, ההוצאות הכרוכות בהם, ואת המגבלות התקציביות שלכם. 

השקעות נדל"ן יכולות להיות אפיק השקעה מצוין, אם עושים את זה חכם.