כדי להקל עליכם להבין את ההבדלים המרכזיים בין מסלולי ההלוואה השונים, ריכזנו אותם עבורכם כאן, כולל פירוט על כל מסלול בנפרד.
שם המסלול: ריבית קבועות צמודה למדד
- הריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתא המסלול יחסית סולידי, ללא שינויים גדולים מחודש לחודש בתשלום החודשי
- ניתן לממש מסלול זה ב – 100% מסך ההלוואה
- 80% מהאוכלוסייה משתמשת במסלול זה בתוך המשכנתא
- הצמד למדד ולכן קיימת השפעה ישירה הן על התשלום החודשי והן על הקרן.
- אין תחנות יציאה לאורך(לא ניתן להכניס כספים או לשנות לתכנית אחרת)
- ישנם עמלות פירעון מוקדם/ עמלת היוון/ קנס יציאה
- ניתן לפרוס מסלול זה עד ל – 30 שנה, אנו כיועצים נשתמש בפריסה של עד 20 שנה בלבד (יחס קרן פחות מ – 1)ריביות במשק שוק מאוזן נעות בד"כ במסלול זה 4.5 -5 %.
- ריביות נכון להיות בפריס שנים 5-10 שנים: הריביות 1.-2.3%, בטווח של 10-15 שנים: 2.4-2.7% בטווח של 15-20 שנה: 2.8-3.1%, בטווח של 20-25 שנה: 3.2-3.5
שם המסלול: ריבית משתנה צמודה למדד
- ריביות הכי נמוכות מבין המסלולים (משתנה כל שנה תמיד תיתן את הריבית הכי נמוכה וכתוצאה מכך גם התשלום החודשי יהיה הכי נמוך.)
- תשלום חודשי התחלתי יחסית נמוך משאר המסלולים.
- ישנם תחנות יציאה.
- אין עמלות פירעון מוקדם בנקודת היציאה. (כנסות בד"כ מאוד נמוכים – חישוב הפרשי הריבית נעשה עד לנקודת היציאה.)
- צמוד למדד.
- ישנם שינויים בריבית בכל תקופה.
- רמת הסיכון ותנודתיות בהחזרי תשלום חודשי יחסית גבוהה.
- מסלול זה ניתן לפרוס עד 30 שנה, אנו כיועצים נשתמש לרוב במשתנה כל 5 שנים ובפריסת שנים עד 25 שנה.
- מסלול בשינוי טווח קצר (משתנה כל שנה, שנתיים שלוש לא כולל 5) ניתן להשתמש עד שליש מגובה המשכנתא. משתנות לטווח ארוך – כל 5 שנים ומעלה, ניתן להשתמש עד שליש מגובהה ההלוואה.
- ריביות במשק מאוזן נעות 3.5-4.5%. ריביות נכון להיום במשתנה כל 5 שנים: 1.9-2.3%, משתנה כל שנה: 1.4-1.7%
שם המסלול: מסול פריים
- לא צמוד למדד.
- אין עמלות פירעון מוקדם וניתן בהתראה של 10 ימים להכניס כספים ולשנות את המסלול תמיד.
- הקרן לא עולה אף פעם מעל הסכום המקורי
- שינויים חודשיים אשר משפיעים על התשלום החודשי כל הזמן.
- סיכון ותנודתיות יחסית גבוהים מחודש לחודש בהשוואה לשאר המסלולים.
- מסלול זה ניתן לקחת רק בשליש מגובה ההלוואה.
- ניתן לפרוס מסלול זה עד 30 שנה, אנו כיועצים נוכל להשתמש במסלול זה בפריסה מקסימאלית. (אין משמעות ליחס הקרן)
- ריבית הפריים במשק שוק מאוזן נע בטווח – 5.56.5%. ריביות נכון להיום: משכנתא חדשה לרוב נקבל פריים (0.9-0.6%) –P במחזור משכנתא נקבל: (0.4-0.7%) – P
- הפריים נחשב כחלק מההגדרה של משתנות לטווח קצר.
שם המסלול: קבועה לא צמודת מדד – קל''צ
יתרונות המסלול:
- לא צמודה למדד.
- תשלום חודשי קבוע ללא שינויים לאורך כל חיי המשכנתא.
- שקט נפשי ללקוחות, בידיעה על תשלום חודשי קבוע מראש.
חסרונות המסלול:
- ריבית מאוד גבוהה ביחס לשאר המסלולים.
- התשלום ההתחלתי גבוהה גבוהה משמעותית משאר המסלולים.
- ישנם עמלות פירעון מוקדם (מחושב בחלק מהבנקים לפי ריבית קבועה צמודות מדד)
דגשים כלליים:
ניתן לפרוס מסלול זה עד 25 שנים, אני כיועצים נוכל להשתמש בפריסה מקסימאלית.
ריביות במשק שוק מאוזן 6.5-8.5%, ריביות נכון להיום:
- בפריסת שנים 5-10: 3.7-4.1%
- בפריסת שנים: 10-15: 4.2-4.6%.
- בפריסת שנים 15-20: 4.7-5.1%
- בפריסת שנים 20.25: 5.2-5.5%.
שם המסלול: גרייס חלקי - דחיית תשלום
יתרונות המסלול:
תשלום ריבית בלבד לתקופת הגרייס. מוריד את התשלום החודשי לפרק זמן.
דגשים כלליים:
בתום תקופת הגרייס התשלום החודשי חוזר להיות מלא, קרן וריבית. ניתן להשתמש בגרייס חלקי כאשר יש כספים עתידיים כמו קרן השתלמות
שם המסלול: בלון בגרייס חלקי
ייתרונות המסלול:
תשלום ריבת בלבד
חסרונות המסלול:
מחויבות לשלם בתום תקופה את מלוא סכום ההלוואה
במידה והאדם לא יוכל לפרוע את מלוא ההלוואה בתום הגרייס, הבנק ימיר לו אותה להלוואה לכל מטרה בתוספת ריבית של 2.5% נוספים.
שם המסלול:הלוואת מט''ח
יתרונות המסלול:
אין הצמדה למדד
הלוואות מט"ח מומלצות למשתכרים במט"ח
חסרונות המסלול:
החוב מחושב במטבע חוץ.
הלוואות המכילות סיכון של שינויים פתאומיים בשערי מטבע.
דגשים כלליים:
ניתנת במטבע חוץ ומשולמת בשקלים.
יורו נמדד כל חצי שנה, דולר נמדד כל שלושה חודשים.
מט"ח כחלק משלושת ההלוואות הקרויות לטווח קצר
מושגים כללים
ריבית הפריים– מהווה את המרווח הבנקאי מריבית בנק ישראל ועומדת על מרווח 1.5%. כיום ריבית בנק ישראל היא 0.75%, מכאן שריבית הפריים כיום היא 2.25%
מדד המחירים לצרכן – מדד המשקף את השינויים החודשיים במחירי סל מוצרים ושירותים של משפחה ממוצעת בישראל. המדד המפורסם כל 15 לחודש. בשנים האחרונות בנק ישראל דואג שהעלייה במדד תהיה יציבה יחסית 1-3% בשנה
מדד תשומות הבנייה מחירי תשומות הבנייה למגורים. מתפרסם ע"י הלמ"ס ומשקף את השינויים בעלויות הבניה, בנובעים משינויים בעלות חומרי הבנייה ושכר העבודה.
בתוך הלוואת המשכנתא לא יכול היות יותר מ – 33% של הלוואות בריבית משתנה :פרים, מק"מ, משתנה מתחת ל – 5 , מט"ח.
