מסלולי משכנתאות

 

כדי להקל עליכם להבין את ההבדלים המרכזיים בין מסלולי ההלוואה השונים, ריכזנו אותם עבורכם כאן, כולל פירוט על כל מסלול בנפרד.

 

שם המסלול: ריבית קבועות צמודה למדד

יתרונות המסלול: 

  • הריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתא המסלול יחסית סולידי, ללא שינויים גדולים מחודש לחודש בתשלום החודשי
  • ניתן לממש מסלול זה ב – 100% מסך ההלוואה
  • 80% מהאוכלוסייה משתמשת במסלול זה בתוך המשכנתא

חסרונות המסלול:

  • הצמד למדד ולכן קיימת השפעה ישירה הן על התשלום החודשי והן על הקרן.
  • אין תחנות יציאה לאורך(לא ניתן להכניס כספים או לשנות לתכנית אחרת)
  • ישנם עמלות פירעון מוקדם/ עמלת היוון/ קנס יציאה

דגשים כלליים:

  • ניתן לפרוס מסלול זה עד ל – 30 שנה, אנו כיועצים נשתמש בפריסה של עד 20 שנה בלבד (יחס קרן פחות מ – 1)ריביות במשק שוק מאוזן נעות בד"כ במסלול זה 4.5 -5 %.
  • ריביות נכון להיות בפריס שנים 5-10 שנים: הריביות 1.-2.3%, בטווח של 10-15 שנים:  2.4-2.7% בטווח של 15-20 שנה: 2.8-3.1%, בטווח של 20-25 שנה: 3.2-3.5

שם המסלול: גרייס חלקי - דחיית תשלום

יתרונות המסלול:

תשלום ריבית בלבד לתקופת הגרייס. מוריד את התשלום החודשי לפרק זמן.

 

דגשים כלליים:

בתום תקופת הגרייס התשלום החודשי חוזר להיות מלא, קרן וריבית. ניתן להשתמש בגרייס חלקי כאשר יש כספים עתידיים כמו קרן השתלמות


שם המסלול: ריבית משתנה צמודה למדד

יתרונות המסלול:

  • ריביות הכי נמוכות מבין המסלולים (משתנה כל שנה תמיד תיתן את הריבית הכי נמוכה וכתוצאה מכך גם התשלום החודשי יהיה הכי נמוך.)
  • תשלום חודשי התחלתי יחסית נמוך משאר המסלולים.
  • ישנם תחנות יציאה.
  • אין עמלות פירעון מוקדם בנקודת היציאה. (כנסות בד"כ מאוד נמוכים – חישוב הפרשי הריבית נעשה עד לנקודת היציאה.)

 

חסרונות המסלול:

  • צמוד למדד.
  • ישנם שינויים בריבית בכל תקופה.
  • רמת הסיכון ותנודתיות בהחזרי תשלום חודשי יחסית גבוהה.

 

דגשים כלליים:

  • מסלול זה ניתן לפרוס עד 30 שנה, אנו כיועצים נשתמש לרוב במשתנה כל 5 שנים ובפריסת שנים עד 25 שנה.
  • מסלול בשינוי טווח קצר (משתנה כל שנה, שנתיים שלוש לא כולל 5) ניתן להשתמש עד שליש מגובה המשכנתא. משתנות לטווח ארוך – כל 5 שנים ומעלה, ניתן להשתמש עד שליש מגובהה ההלוואה.
  • ריביות במשק מאוזן נעות 3.5-4.5%. ריביות נכון להיום במשתנה כל 5 שנים: 1.9-2.3%, משתנה כל שנה: 1.4-1.7%

שם המסלול: בלון בגרייס חלקי

ייתרונות המסלול:

תשלום ריבת בלבד

 

חסרונות המסלול: 

מחויבות לשלם בתום תקופה את מלוא סכום ההלוואה
במידה והאדם לא יוכל לפרוע את מלוא ההלוואה בתום הגרייס, הבנק ימיר לו אותה להלוואה לכל מטרה בתוספת ריבית של 2.5% נוספים.


שם המסלול: מסול פריים

יתרונות המסלול: 

  • לא צמוד למדד.
  • אין עמלות פירעון מוקדם וניתן בהתראה של 10 ימים להכניס כספים ולשנות את המסלול תמיד.
  • הקרן לא עולה אף פעם מעל הסכום המקורי 

 

חסרונות המסלול:

  • שינויים חודשיים אשר משפיעים על התשלום החודשי כל הזמן.
  • סיכון ותנודתיות יחסית גבוהים מחודש לחודש בהשוואה לשאר המסלולים.
  • מסלול זה ניתן לקחת רק בשליש מגובה ההלוואה.

 

דגשים כלליים:

  • ניתן לפרוס מסלול זה עד 30 שנה, אנו כיועצים נוכל להשתמש במסלול זה בפריסה מקסימאלית. (אין משמעות ליחס הקרן)
  • ריבית הפריים במשק שוק מאוזן נע בטווח – 5.56.5%. ריביות נכון להיום: משכנתא חדשה לרוב נקבל פריים (0.9-0.6%) –P במחזור משכנתא נקבל: (0.4-0.7%) – P
  • הפריים נחשב כחלק מההגדרה של משתנות לטווח קצר.

שם המסלול:הלוואת מט''ח

יתרונות המסלול: 

אין הצמדה למדד
הלוואות מט"ח מומלצות למשתכרים במט"ח

 

חסרונות המסלול:

החוב מחושב במטבע חוץ.

הלוואות המכילות סיכון של שינויים פתאומיים בשערי מטבע.

 

דגשים כלליים:

ניתנת במטבע חוץ ומשולמת בשקלים.

יורו נמדד כל חצי שנה, דולר נמדד כל שלושה חודשים.

מט"ח כחלק משלושת ההלוואות הקרויות לטווח קצר


שם המסלול: קבועה לא צמודת מדד – קל''צ

יתרונות המסלול:

  • לא צמודה למדד.
  • תשלום חודשי קבוע ללא שינויים לאורך כל חיי המשכנתא.
  • שקט נפשי ללקוחות, בידיעה על תשלום חודשי קבוע מראש.

 

חסרונות המסלול:

  • ריבית מאוד גבוהה ביחס לשאר המסלולים.
  • התשלום ההתחלתי גבוהה גבוהה משמעותית משאר המסלולים.
  • ישנם עמלות פירעון מוקדם (מחושב בחלק מהבנקים לפי ריבית קבועה צמודות מדד)

 

דגשים כלליים:

ניתן לפרוס מסלול זה עד 25 שנים, אני כיועצים נוכל להשתמש בפריסה מקסימאלית.
ריביות במשק שוק מאוזן 6.5-8.5%, ריביות נכון להיום:

  • בפריסת שנים 5-10: 3.7-4.1%
  • בפריסת שנים: 10-15: 4.2-4.6%.
  • בפריסת שנים 15-20: 4.7-5.1%
  • בפריסת שנים 20.25: 5.2-5.5%.



מושגים כללים

ריבית הפריים– מהווה את המרווח הבנקאי מריבית בנק ישראל ועומדת על מרווח 1.5%.  כיום ריבית בנק ישראל היא 0.75%, מכאן שריבית הפריים כיום היא 2.25%

מדד המחירים לצרכן – מדד המשקף את השינויים החודשיים במחירי סל מוצרים ושירותים של משפחה ממוצעת בישראל. המדד המפורסם כל 15 לחודש. בשנים האחרונות בנק ישראל דואג שהעלייה במדד תהיה יציבה יחסית 1-3% בשנה

מדד תשומות הבנייה מחירי תשומות הבנייה למגורים. מתפרסם ע"י הלמ"ס ומשקף את השינויים בעלויות הבניה, בנובעים משינויים בעלות חומרי הבנייה ושכר העבודה.

בתוך הלוואת המשכנתא לא יכול היות יותר מ – 33% של הלוואות בריבית משתנה :פרים, מק"מ, משתנה מתחת ל – 5 , מט"ח.