איך מס רכישת דירה שניה צפוי להשפיע על שוק הנדל״ן בישראל?

מחירי הנדל״ן מרקיעים שחקים פעם אחר פעם, הממשלה שמנסה בכל דרך לצנן את שוק הנדל״ן הסוער והבוער, הכניסה לתקף בסוף חודש נובמבר 2021 את החוק לפיו מס רכישה על רוכשי דירה יד שנייה יעלה ל- 8% (שהיה לפני כן 5%). מדובר על דירות של עד 5.3 מיליון ש״ח. על דירות יד שנייה הנרכשות בסכום גבוה יותר- ישלמו המשקיעים 10%.

שר האוצר לשעבר ישראל כץ שהוריד את מס הרכישה לדירה יד שנייה לשיעור של 5% הביא לכך כי שוק הדירות להשקעה יד שנייה יזנק בצורה משמעותית. במקביל לכך החלו לטפס מחירי הדירות באופן ניכר, בנובמבר 2021 כאמור, החליטה הממשלה להעלות את מס הרכישה לדירות יד שנייה, ושאלת השאלות היא- מה המהלך יעשה לשוק הדירות בישראל והאם הוא אכן יתמתן, השאלה הזו נשאלת שוב ושוב בענף הנדל״ן, ממשקיעים הממתינים על הגדר ועד אנשי מקצוע שסיימו קורס יועץ משכנתאות או קורס תיווך ונכנסים לעין הסערה.

ניסיון העבר מלמד כי כאשר הועלה שיעור המס למשקיעים, חלה התקררות בשוק הנדל״ן, כלומר האטה קלה בעליית מחירי הדיור וגם בביקושים עצמם. המצב כיום משולב עם עליית מחירי חומרי הגלם ולצד אלו, ביטולה, על ידי בנק ישראל, של האופציה שעמדה בפני בעלי דירות, לשעבד את הנכס הקיים שלהם לצורך הון עצמי לקניית נכס נוסף להשקעה.

אם תשאלו ממוחה בתחום ייעוץ משכנתאות, או אפילו מתווך שסיים לימודי נדלן, תיווכחו לדעת כי מעבר לאופציות הבנקאיות, ישנן אופציות נוספות להתגבר על החלטתו של בנק ישראל, לדוגמה באמצעות חברות ביטוח המעניקות מימון, כאשר הבטוחה לכך היא הנכס הקיים ברשותו של המשקיע. יש הגורסים כאמור כי בטווח הקצר השוק יתקרר ויתמתן מעט, אך בסופו של דבר, היות ואנשים מבינים כי נדל״ן היא בסופו של דבר השקעה איתנה ויציבה- הביקושים שוב יאמירו ובעקבותם המחירים. נוסף לכך, היות ובטווח הנראה לעין מדובר בשוק שבו הכוח הוא אצל המוכרים, העלאת המס לא תשנה באופן דרמטי את הכדאיות של המשקיעים מפני שהקונים יחששו שהמתנה נוספת, תביא לרכישת הדירה הבאה שלהם במחיר גבוה אף יותר מזה כיום, ומשכך- כדאי לרכוש כבר עכשיו.

כאן צריך לזכור את העלאת מס הרכישה בתקופתו של משה כחלון שהביאה להתמתנות זמנית שלאחריה חזרו הביקושים והמחירים להאמיר.

אם נסתכל הלאה, לטווח הארוך, עדיין נראה בהשקעת נדל״ן אופציה אטרקטיבית במיוחד. הביקוש ימשיך לעלות, השטחים המוצעים והדירות המוצעות למכירה עדיין יהיו קובעי המשחק, במיוחד כאשר הריבית על המשכנתאות נמוכה ואין אלטרנטיבות איתנות להשקעות. כמו כן, באופן טבעי נראה עלייה גם במחירי השכירויות. כשמסתכלים לטווח הארוך, תוחלת החיים עולה ועולה מידי שנה, אחוזי הגירושין עולים גם הם והרי לכם המוני ביקושים נוספים.

לשוכרי הדירות- העבר מלמד כי בתקופתו של כחלון, עת העלה את מס הרכישה, נבלמו רכישת דירות של משקיעים, אך בד בבד נהיה מחסור של דירות להשכרה- ומכאן לעליית מחירי השכירויות.

יש הטוענים כי מהלך העלאת המס לרכישת דירה להשקעה לא תעשה יותר מידי, זולת הכנסות נוספות להעשרת קופת המדינה ממיסים. המשקיעים עדיין יעדיפו להשקיע בנדל״ן, על אף העלייה (דומה הדבר לעליית מחירי הסיגריות מעת לעת אשר גורמות למעשנים המכורים להלם רגעי, אולי להפחתה בכמות הסיגריות, אך לאחר זמן קצר התשוקה גוברת על המחיר ואינה גורמת להפסקת העישון לחלוטין)

כדי להפוך את שוק הנדל״ן לשפוי יותר, על הממשלה לקבל החלטה דרמטית הכוללת הגדלת היצע הדיור בצורה משמעותית מאוד, ולהצפת השוק בדירות ברות השגה. רק כאשר באופן מובהק ההיצע יהיה גדול, או אז השוק יהיה מאוזן ומידתי.