תחזיות לשנת 2022 בתחום הנדלן

שנת 2020 הפתיעה את העולם כולו עם כניסתו של נגיף הקורונה לחיינו, הכרנו את הזום, את העבודה מהבית והתמודדנו בדרכים יצירתיות כדי לשמור על עצמנו, על המשפחה ועל העסקים. שנת 2021 לימדה אותנו להתמודד עם המציאות שהשתנתה מול עיננו ולחיות לצד הקורונה וחבריה הווריאנטים שמגיעים ממקומות שונים. אז הבנו שאין ממש דרך לצפות מה יהיה הלאה, הכל דינאמי, משתנה ללא הרף ומלמד אותנו להסתגל שוב ושוב ולחיות למציאות חדשה. 

בתחום הנדל"ן, לפי הנראה לעין אפשר להיות די אופטימיים (או פסימיים, תלוי באיזה צד אתם). נראה כי מחירי השוק שהאמירו שוב ושוב לא מתכוונים להתמתן. הממשלה שנקטה בצעד משמעותי והעלת את המס על דירה שנייה ל-8 אחוז ציננה לעת עתה את השוק, היות והמשקיעים חושבים פעמיים ושלוש לפני רכישה וממתינים כרגע על הגדר לראות מה קורה הלאה. האם יש בכך כדי לצפות מה יקרה הלאה? 

בעלי דירות ונכסים משלהם, נמצאים כרגע "על הסוס", יש דרישה בשוק הנדל"ן והמוצר הנחשק נמצא אצלם, כל מי שסיים קורס ייעוץ משכנתאות או לימודי נדל"ן בשנה האחרונה יודע כי הוא נכנס לשוק סוער, מבוקש ומתגמל שאינו נח לרגע. תחום ייעוץ המשכנתאות המציע פתרונות לרכישת נכס ראשון או שני, לצד מחזור משכנתאות וייעוץ פיננסי הפך למקצוע סופר מבוקש בשל העובדה שלמרות המחירים הגבוהים, עדיין יש נהירה אין סופית במירוץ עבור הדירה הנכספת. גם אלו שנשארו בבתיהם, שיפצו ועדיין משפצים בהמוניהם את הבית ומתאימים אותו לאופציית סגר נוספת ולעבודה מהבית, מול הזום, כך שיהיה נעים ומרווח יותר למשפחה. ניתן לראות בשנה האחרונה שהביקוש לדירות בעלות מרפסת או גינה הפכו לדובדבן שבקצפת הדירות – כל התובנות והתהליכים שעברו על כולנו סבבו יותר ויותר סביב הבית, המבצר הפרטי שקיבל ערכים מוספים ביחס לשנים קודמות ו"נורמליות". 

אם נוסיף לכך את אי מתן פתרונות אמיתיים של המדינה מבחינת היצע דירות שלא עומד בקצב הביקוש- קיבלנו תמונה די ברורה על מה הולך לקרות גם בשנת 2022- יותר ביקוש, במחירים יותר גבוהים עם ביקוש לבתים צמודי גינות ומרפסות- על כל צרה שלא תגיע.

במקביל לכך, ניתן לראות את פריחתם של המתווכים בכל רחבי הארץ, סף הכניסה לתחום הוא נמוך יחסית למקצועות אחרים וכולל את הצלחתו של המתווך בקורס לימודי תיווך, רשם המתווכים שמסמיך אותו לבצע עסקאות תיווך כחוק, ניתן לראות במדיה החברתית את ההזמנות של קורס נדלן בצפון, בדרום ובמרכז הארץ שפורחים וסוחפים אליהם המונים. ככה זה שהביקוש לדירות גבוה והמקצוע מתגמל במיוחד עם עמלה שעולה ועולה ביחס לעלות הבתים. 

העלאת מס הרכישה: שר האוצר לשעבר ישראל כץ שהוריד את מס הרכישה לדירה יד שנייה לשיעור של 5% הביא לכך כי שוק הדירות להשקעה יד שנייה יזנק בצורה משמעותית. במקביל לכך החלו לטפס מחירי הדירות באופן ניכר, בנובמבר 2021 כאמור, החליטה הממשלה להעלות את מס הרכישה לדירות יד שנייה, ושאלת השאלות היא- מה המהלך יעשה לשוק הדירות בישראל והאם הוא אכן יתמתן, השאלה הזו נשאלת שוב ושוב בענף הנדל״ן. 

ניסיון העבר מלמד כי כאשר הועלה שיעור המס למשקיעים, חלה התקררות בשוק הנדל״ן, כלומר האטה קלה בעליית מחירי הדיור וגם בביקושים עצמם. לצד זאת ישנה כרגע יציבות ממשלתית שבמידה ותישמר גם בשנה הקרובה תשרה על השוק רגיעה ונינוחות ותעודד משקיעים מהארץ ומחו"ל להשקיע עוד ועוד ברכישת נכסים. לא נראה בעתיד הרחוק כי תהיה השפעה ממשית על העלאת אחוז המס למשקיעים, בשל העובדה כי מחירי הדירות ממשיכים ולטפס וכי מי שלא יקנה עכשיו- ישלם יותר אחר כך בזמן שאחוז המס לא ירד בתקופה הנראית לעין. יש הצופים כי בסופו של דבר עליית המחירים תתמתן ולא תגיע לקפיצה של 10 אחוזים כפי שהיה בשנה האחרונה אלא תגיע לכשליש מכך, עד 3 אחוזים זה הצפי של רבים מענף הנדל"ן. האם הם צודקים? ימים יגידו.