מכירת דירה היא עסקה כלכלית גדולה מאוד, ואם אינכם מנוסים או מיומנים בדקויות שבה, עליכם לדעת שאין זו עסקה המניבה רווחים בלבד, אלא כרוכות בה גם הוצאות לא מעטות. מלבד ההיטלים הקבועים שדורשת הרשות המקומית בעת עסקת מכירה, ומעבר להוצאות התיווך העלולות להיות גבוהות מאוד, רשויות המס בישראל קבעו שני סוגי היטלים המחייבים התייחסות בגין מכירת דירה.
מה הם ההיטלים הללו והאם אפשר להקל במעט את רוע הגזרה? הינה כל מה שאתם צריכים לדעת על חובת תשלום מיסים בעסקאות של מכר דירה.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום בגין הזכות להשביח את הדירה באמצעות בנייה או הרחבה שלה. הזכות להשבחת הדירה עומדת לרשותו של בעל הדירה, ובעת מכירתה עליו לשלם את היטל ההשבחה בעבורה גם אם הוא לא ביצע בפועל כל השבחה, כלומר הוא לא הרחיב את הדירה, שיפץ אותה או בנה בה. דירות שהחזקתן או מכירתן מחייבת תשלום היטל השבחה, הן לרוב דירות בקומה הראשונה או האחרונה של בניין המגורים, כלומר דירות שאפשר להרחיבן או לבנות בהן. עם זאת גם בעלי דירות בקומות אמצעיות עשויים להחזיק בזכויות השבחה בגינן ולהידרש לתשלום ההיטל.
מס שבח
מס שבח מוטל על מוכר דירה בגין השבח – הערך – שצבר מרגע קנייתה ועד לרגע מכירתה. גובה המס מחושב על פי ההפרש בין הסכום שהוא שילם בעבור קניית הדירה ובין הסכום שהוא הרוויח בעת מכירתה. השבח של הדירה מצוי בהון שהרוויח מוכר הדירה בניכוי הוצאות ופחת. גובה המס בגין שבח הדירה הוא בדרך כלל 25% מכלל השבח שצבר בעליה עד לרגע מכירתה.
פטור מתשלום מס שבח
לפני מכירת דירה כדאי שתבדקו אם אתם זכאים לפטור מתשלום מס שבח או לקבל החזר מס שבח. מרבית עסקאות המכירה בישראל מזכות את המוכרים בפטור מתשלום מס שבח או בקבלת החזרים. אם בעלים של דירה יחידה מוכר אותה, הוא זכאי לפטור מתשלום מס שבח בגין "דירה יחידה מזכה"; אם המוכר הוא בעלים של דירה יחידה, והיא הועברה אליו בירושה, הוא זכאי לפטור רק אם הוא צאצא ישיר של המוריש ואם הייתה זו הדירה היחידה שהחזיק המוריש בחייו; אם ברשותו של המוכר שתי דירות והוא מוכר אותן, הוא זכאי לפטור רק אם הוא קונה דירה אחרת במקומן, אם שוויין של שתי הדירות שבבעלותו אינו עולה על הסכום שקבע החוק ואם הן נמכרות בפרק זמן שקבע החוק; אם ברשותו של המוכר שתי דירות והוא מוכר אחת מהן, הוא זכאי לפטור רק אם הוא מחזיק בחלק קטן ביותר בדירה הנוספת – פחות משליש ממנה; בעבור מכירת נכס מקרקעין ללא תמורה – לרוב בעסקאות מכר בתוך המשפחה – אפשר לקבל פטור מתשלום מס שבח בגין המכירה.
כל אזרח רשאי להגיש בקשה לפטור מתשלום מס שבח או להחזר תשלום. רשויות המס יבדקו ביסודיות כל בקשה ויבחנו כל מקרה בכובד ראש. במקרים שצוינו לעיל, קבלת הפטור היא ודאית.
בקצרה
במכירת דירה בישראל המוכר משלם בדרך כלל מס שבח על הרווח (ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מותרות), אלא אם הוא זכאי לפטור, למשל במכירת דירת מגורים מזכה. במקרים מסוימים חל גם היטל השבחה לוועדה המקומית. הקונה, לא המוכר, משלם מס רכישה. כדאי לבדוק זכאות לפטור מול רואה חשבון או עורך דין לפני החתימה.
שאלות נפוצות
מי משלם מס שבח, הקונה או המוכר?
מס שבח מוטל על המוכר ומחושב לפי השבח, כלומר עליית הערך של הנכס מיום הרכישה ועד יום המכירה, בניכוי הוצאות שהחוק מתיר לנכות.
מה ההבדל בין מס שבח למס רכישה?
מס שבח משולם על ידי המוכר על הרווח מהמכירה. מס רכישה משולם על ידי הקונה ומחושב לפי מדרגות על שווי הנכס שנרכש.
מה זה היטל השבחה?
היטל שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה גובה כשערך המקרקעין עלה בעקבות אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. הוא משולם בדרך כלל במועד המימוש, למשל במכירה או בקבלת היתר בנייה.
איך מתווך מקצועי עוזר בעסקת מכירה?
מתווך מורשה מכיר את שלבי העסקה, יודע אילו מסמכים ואישורי מס נדרשים ומכוון את המוכר לאנשי המקצוע הנכונים בזמן. את הידע הזה לומדים בקורס תיווך נדל"ן לקראת מבחן רשם המתווכים.
רוצים להבין עסקאות נדל"ן לעומק? בקורס תיווך נדל"ן במכללת RES לומדים את דיני המקרקעין ומיסוי המקרקעין שנדרשים למבחן הרישוי. מידע על שלבי הרישוי יש במדריך רישיון התיווך, ופירוט מחירים במחירון הקורסים.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.
קראו גם: המדריך המלא לרישיון תיווך · קורס תיווך נדל"ן · מחירון קורסי RES 2026
מאמרים נוספים בנושא:
