חוק מס שבח

על חוק מס שבח בביצוע מכירת מקרקעין.

עסקת מקרקעין אינה עניין פשוט, במיוחד כאשר נלוות אליה המון נגזרות כמו הסכמים, חוזים, רישומים, חוקים וגם מיסים.

אחד המיסים המוטלים על מוכרי הדירות הינו מס שבח. מס שבח מוטל על "השבח במכירת זכות מקרקעין" על פי סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין, מה שאומר, שבמידה ובוצעה עסקת נדל"ן עם רווח לטובת המוכר, על הרווח הנ"ל יוטל מס שבח.

המחשבה מאחורי החוק הזה מתבססת על העובדה, שכל מוכר הינו בעל הון וכאשר הוא מעביר את הדירה למישהו אחר, הוא מקבל רווח הון. לכן, לא על כל עסקת מקרקעין יגבה מס שבח, אלא רק במקרים, בהם ישנה השבחה של הנכס. כתוצאה מכך, אחד הקריטריונים הראשונים הדרושים לגביית מס שבח הוא קודם כל מכירת נדל"ן ושנית כל, שיהיה רווח הנלווה למכירה.

מכאן הוא שהשבח הוא מלשון השבחה ומחשבים אותו על ידי חישוב ההפרש בין מחיר הרכישה של הנכס, לבין המחיר שבו הנכס נמכר. בתוך החישוב מנכים את כלל ההוצאות שנלוו לעסקה ביום הקנייה, את ההוצאות שנלוו לתקופת השהות בנכס ואת ההוצאות, שנדרשו מכורח המכירה וגרעו מהרווח.

תחת הוצאות הגורעות מהרווח יכללו למשל הוצאות בגין שיפוצים, הוצאות בגין עורך דין, מס רכוש וכדומה. בחישוב המס נכללים גורמים כמו פחת, שזהו בית שערכו נמוך יותר מערך הקרקע שעליה הוא בנוי ושיעורי מס, שמשתנים לנוכח הנסיבות.

לאחר מכירת הדירה, על המוכר לדווח למנהל המקרקעין תוך 40 יום מיום המכירה, ולמסור הצהרה מפורטת ובה פרטי המכירה, פרטי הזכות המועברת, התמורה בעד רכישת הזכות, תאריך המכירה וסכום המס אותו עליו לשם, בהתאם לסעיף 73 א לחוק מיסוי מקרקעין.

בניגוד למחשבה המקובלת, את גובה המס הנדרש לשלם על עסקת זכות לא מקבלים בדואר מהרשויות, אלא את חישובי המס המוטל על רווח ההון, נדרש מהמוכר לחשב לבד ולהודיע למנהל. רק לאחר קבלת המידע הדרוש, המנהל מחשב את סכום המס, שנדרש לתשלום.

את מס השבח ניתן לחשב בדרכים שונות. ניתן להיעזר במומחים יודעי דבר כמו עורכי דין וישנם כלים לחישוב מס שבח ברשת, המאפשרים חישוב בדרך של עשה זאת בעצמך. באתר של רשות המיסים ישנו מחשבון לחישוב מס השבח, אליו מזינים את כל הנתונים הנדרשים ובהתאם לנתונים שהוזנו, הוא נותן תמונה כללית על גובה המס הצפוי.

את תשלום מס השבח נדרש לשלם תוך 60 יום מיום המכירה ובמידה ורוצים לשנות את מועד התשלום זה אפשרי על פי סעיפים 52 ו 53 בחוק, כל עוד מצוידים בכל הסיבות הנדרשות לשם כך. את מס השבח לא תמיד חייבים לשלם אפשר לקבל פטור או הנחה בסכום, אולם חשוב לציין, שאי עמידה בתשלום או דיווח שקרי וכוזב מכל סוג, הינם עבירה פלילית על החוק, שתלווה בסנקציות מתאימות.