אם אתם לבצע פתיחה של עסק, כנראה שתצטרכו שטח מסחרי כלשהו אשר ישמש לכם כמרכז הפעילות העיקרי שלכם. במרבית מן המקרים, הנכס המסחרי דורש המון השקעה, בין אם זב בהקמה שלו ובין אם זה בתחזוקה שלו. אם תנהלו את הפעילות העסקית שלכם בצורה נכונה ומוצלחת, ההכנסות שלכם יוכלו לכסות את הוצאות של השכירות, יוכלו לכסות את המשכורות וגם את כל התשלומים השונים ואפילו ישאירו לכם רווח יפה ביד אבל לפני שעוד מתחילים לנהל את הנכס המסחרי, הנה כל הטיפים לבחירת נכס מסחרי להשקעה.
איך תוכלו למצוא נכסים מסחריים להשכרה בכל הארץ?
נכסים מסחריים להשכרה בכל הארץ אפשר למצוא בארבע דרכים עיקריות:
- חיפוש של נכסים מסחריים במרכזי הקניות השונים
- חיפוש של נכסים מסחריים בעיתונות
- חיפוש של נכסים מסחריים באינטרנט
- חיפוש של נכסים מסחרים על ידי מתווכים
מה הם הטיפים לבחירה של נכסים מסחריים להשקעה?
בשביל לבחור נכסים מסחריים להשקעה, כדאי לכם לעקוב אחר הטיפים הבאים-
- מיקום- כמו כל עסקת נדל"ן כזו או אחרת גם כשמדובר בשוק הנדל"ן המסחרי המיקום הוא גורם מאוד מרכזי לצורך של קבלת לסגירת העסקה וההשלמה שלה. כמו כן, המיקום של הנכס המסחרי מחייב אתכם להתייחס לגורמים כמו קרבה לצירי תנועה שהם ראשיים כך הנכס שלכם יהיה יותר נגיש לקהל הרחב וימשוך אליו עוד לקוחות פוטנציאליים.
- התאמה של הנכס לצרכים אשר נדרשים להפעלתו של העסק שיוקם על ידכם- הנכס המסחרי צריך להיות מותאם לסוג ולאופי של העסק שאתם רוצים להפעיל. בין אם זה איך שאתם מתייחסים לדרכי הגישה, הגודל של הנכס ובין אם זה התשתיות שיש לפניכם באזור.
- עלויות- נכסים מסחריים הם הנכסים הכי מבוקשים בכל מיני אזורי ביקוש בכל רחבי הארץ ולא כמו המחירים של שוק הדירות למגורים התעריף של רכישת נכס שכזה נקבע בהתאם לאטרקטיביות של הנכס והקרבה שלו למוקדי מסחר ושירות למיניהם שיש להם תנועה של לקוחות לאורך כל היממה ולאורך כל השבוע והשנה.
האם יש עוד טיפים שיעזרו לכם לבחור נכס מסחרי להשקעה?
נוסף על כל מה שכבר נאמר, אתם צריכים להתאים את הנכס שלכם לצרכים של הנכס שלכם. יש כל מיני סוגים של נכסים מסחריים והם בדרך כלל יוצעו לכם במסגרת של מבנים מודולאריים שאתם יכולים לעצב אותם ולתכנן אותם בהתאם למה שהעסק שלכם צריך. יתרה מזאת, אתם צריכים לקחת בחשבון גם את העלויות של דמי האחזקה ואת דמי הניהול. יש נכסים מסחריים בהם תהיו חייבים לשלם עוד תשלומים חודשיים קבועים על שירותי אחזקה או דמי ניהול, יחד עם דמי הרכישה שאתם כבר משלמים. ולכן, כדאי שתבדקו לפני כמה תצטרכו לשלם בחודש ולחשב את הכל בתוכנית העסקית שלכם.
בקצרה
נדל"ן מסחרי (משרדים, חנויות, לוגיסטיקה ותעשייה) מושכר לעסקים ולא לדיירים. התשואה בדרך כלל גבוהה מזו של דירות מגורים, וחוזי השכירות ארוכים יותר. מנגד, הסיכון לתקופות ללא שוכר גבוה יותר, ונדרשת בדיקה מעמיקה של הייעוד, של השוכר ושל החוזה.
מדריך מקוצר: השקעה בנדל"ן מסחרי
מה מיוחד בנדל"ן מסחרי
השוכרים הם עסקים, והחוזים נחתמים לרוב לכמה שנים עם אופציות להארכה. שוכר טוב ויציב מעלה את שווי הנכס. כשהנכס מתפנה, מציאת שוכר חדש עלולה לקחת חודשים. ההוצאות, כמו דמי ניהול, ארנונה ותחזוקה, מתחלקות לפי מה שנקבע בחוזה.
סוגי נכסים מסחריים
משרדים, שטחי מסחר (חנויות ומרכזים מסחריים), מבני לוגיסטיקה ומחסנים, ומבני תעשייה. לכל סוג יש ביקוש אחר. מחסנים לוגיסטיים נהנו בשנים האחרונות מצמיחת המסחר המקוון, ומשרדים מושפעים ממגמות העבודה ההיברידית.
מה בודקים לפני שקונים נכס מסחרי
את הייעוד והשימושים המותרים לפי התב"ע, את מצב ההיתרים, את איתנות השוכר ואת יתרת תקופת השכירות, את התשואה נטו אחרי הוצאות, את מצב המבנה ואת הנגישות והחנייה. כדאי להיעזר בעורך דין ובשמאי שמכירים נדל"ן מסחרי.
איך מוצאים עסקאות טובות
דרך מתווכים שמתמחים בנדל"ן מסחרי, דרך מכירות של כונסי נכסים ודרך מעקב אחרי מחירי עסקאות באזור. עסקה טובה היא כזו שבה התשואה ושווי הנכס נשענים על שוכר אמיתי ועל חוזה, לא על הבטחה.
שאלות נפוצות
האם נדל"ן מסחרי רווחי יותר ממגורים?
התשואה השוטפת בדרך כלל גבוהה יותר, אבל גם הסיכון: תקופות ללא שוכר ותלות במצב העסקים. ההשוואה צריכה להיות על בסיס תשואה נטו ותרחיש של נכס ריק.
מה חשוב לבדוק בחוזה השכירות?
את תקופת השכירות והאופציות, את מנגנון ההצמדה, מי נושא בהוצאות התחזוקה, אילו בטחונות נתן השוכר ומה התנאים ליציאה מוקדמת.
איך לומדים להשקיע בנדל"ן מסחרי?
מתחילים מהבסיס של עסקאות נדל"ן, מיסוי ומימון. במכללת RES אפשר ללמוד את הנושאים האלה במסלולי היזמות וההשקעות.
להמשך: מדריך השקעות נדל"ן למתחילים ומחירון הקורסים. המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות.
מאמרים נוספים בנושא:
